يعد نقص المساكن بأسعار معقولة في دبي عائقًا رئيسيًا أمام تحقيق أهداف التنمية المستدامة وأجندة السعادة، بالإضافة إلى رؤيتها كمدينة ذكية.
لقد بنت استراتيجيات التنويع اقتصاداً تنافسياً مستقلاً عن النفط، حيث زاد الناتج المحلي الإجمالي للمدينة من 11 مليار دولار في عام 1995 إلى 105 مليار دولار في عام 2016. وخلال نفس الفترة، زاد عدد سكان دبي من 690.000 إلى 2.5 مليون.
وعندما فتحت المدينة سوقها العقاري في عام 2002 وسمحت بالملكية الأجنبية، جذبت المستثمرين من أكثر من 200 جنسية. ولكن مع وجود طبقة وسطى متنامية والطلب على سوق عقارية أكثر استقرارًا، تحتاج دبي إلى استراتيجية موحدة ومتعددة لتوفير القدرة على تحمل التكاليف.
السكن في دبي
أحد الأسباب الرئيسية لمشكلة القدرة على تحمل التكاليف في دبي هو هيمنة المضاربين. بين عامي 2003 و 2015، قاموا برفع أسعار الشقق بنسبة 300% وأسعار الفلل بنسبة 500%، مما يجعل من الصعب امتلاك المنازل. ولم يُترك للمالكين والمستأجرين المحتملين أي خيارات معقولة، وباتوا ينفقون أكثر من 41% من دخلهم على السكن، بحسب موقع weforum.
وقال كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث في شركة جيه إل إل للاستشارات العقارية: “20 في المائة فقط من جميع المساكن بأسعار معقولة، على الرغم من أن الطلب على القطاع الميسور التكلفة يمثل 40 في المائة من إجمالي الطلب. وبالتالي ، فإن المدينة لديها ملكية منازل منخفضة، مما يقدر بنحو 56% من الأسر الوافدة تدفع إيجارات لا يمكن تحملها.
وبالنظر إلى أن 69% من الوافدين الذين يعملون في دبي ليس لديهم شهادات جامعية وعلى الأرجح لديهم وظائف منخفضة الأجر، اختار أكثر من 33% منهم الاستئجار في الإمارات الرخيصة والتنقل إلى دبي، مما يخلق مشاكل اجتماعية وبيئية إضافية.
وفي السبعينيات من القرن الماضي، بدأت الحكومة في خطط تأجير ميسورة التكلفة للعائلات الفقيرة، ومع ذلك، سرعان ما توقف المخطط بسبب سوء الاستخدام، حيث تم تأجير العقارات من الباطن بأسعار أعلى.
الإجراءات الرئيسية اللازمة لتحقيق القدرة على تحمل التكاليف
رؤية الحكومة
تحتاج الحكومة إلى وضع الإسكان في مركز خطط استخدام الأراضي. وينبغي أن توفر حوافز للمطورين، مثل تقسيم المناطق، ودعم الأراضي والإعفاءات الضريبية، لرفع مستوى العرض بأسعار معقولة. وحاليا، لا يملك القطاع الخاص الأدوات أو الاهتمام لتطوير مساكن ميسورة التكلفة. وعلى العكس من ذلك، شجعت الهوامش العالية في سوق المنتجات الفاخرة التطورات الراقية. ويمثل توفير الأراضي في المواقع المناسبة الخطوة الأكثر أهمية في سد فجوة القدرة على تحمل التكاليف. ويحتاج نموذج التخطيط من أعلى إلى أسفل في دبي إلى إعادة ضبط نفسه، ووضع خطة رئيسية أو خطة طويلة الأجل لاستخدام الأراضي للتأثير على الإسكان الميسور، كما فعلت سنغافورة.
علاوة على ذلك، تحتاج المدينة إلى إعادة النظر في نهج الطلب القائم على العرض، والذي يتجاهل الطلب المدفوع محليًا ويركز على جذب المشترين الدوليين، وهم المضاربين بشكل رئيسي. وكان هناك العديد من البرامج الدولية الناجحة لزيادة الطلب على الإسكان بأسعار معقولة، مثل Shared Ownership Plus في المملكة المتحدة، وبرامج تمويل Keystart و Homestart الأسترالية، والتي تهدف إلى خفض أسعار الفائدة، والمدفوعات ورسوم النقل.
المطورون
من خلال برامج إدارة الأراضي المبنية على الربحية في دبي الجديدة، يبيع المطورون الحكوميون الأراضي بأسعار مرتفعة للمطورين الصغار الذين ليس لديهم حوافز سوى بناء مشاريع فاخرة لاستعادة التكلفة العالية للأرض. ومن خلال تطبيق التقسيم التكميلي وإعطاء صغار المطورين مساحة إضافية أو مزايا مالية، يمكن للقطاع الخاص تغطية معظم فجوة القدرة على تحمل التكاليف في دبي.
التكنولوجيا
تحتاج الحكومة إلى تشجيع الابتكار التكنولوجي. ويجب أن تنفذ خطتها المعلنة لطباعة 25% من المباني بطريقة فعالة من حيث التكلفة بحلول عام 2025. ويمكن للمزيج الأمثل من هندسة القيمة والبناء الصناعي أن يقلل التكلفة بنسبة 30% ومدة المشروع بنسبة 40% إلى 50%.
ويجب على الحكومة أيضًا أن تنظر في تشجيع المشاركة الفعالة لأماكن المعيشة، بالنظر إلى أن 28.9% من السكان عزاب. بالإضافة إلى ذلك، في عصر المدن الذكية، يجب التفكير في إطلاق حلول للمواطنين مثل التمويل الجماعي، حيث يمكن أن يتم التطوير والتمويل من قبل المواطنين بدلاً من المطورين الذين يحركهم الربح.
اقرأ أيضًا:
عقارات دبي تفقد 25% من قيمتها
عقارات دبي... تتوقع تدهوراً أشدّ للأسعار بسبب وفرة المعروض
