Jones Lang LaSalle تطلق "أفضل اتجاهات العقارات بالإمارات العربية المتحدة في عام 2012"

أصدرت اليوم Jones Lang LaSalle، الشركة الرائدة على مستوى العالم في مجال استثمارات واستشارات العقارات بحثها عن "أفضل اتجاهات العقارات بالإمارات العربية المتحدة في عام 2011". وتُعد هذه هي السنة الخامسة التي قامت فيها Jones Lang LaSalle بنشر بحثها الرئيسي الذي يتوقع الاتجاهات الرئيسية التي تؤثر على قطاع العقارات بالإمارات العربية المتحدة وتشكله.

صرح ألان روبرتسون, الرئيس التنفيذي لشركة Jones Lang LaSalle بالشرق الأوسط وشمال إفريقيا قائلاً: "لقد كان 2011 عامًا صعبًا للمستثمرين في قطاع العقارات حيث تحركت معظم قطاعات السوق لتصب في صالح المستأجرين، إلى جانب انخفاض الأسعار ومعدلات الإيجار. وعلى الرغم من أن هذه الاتجاهات من المرجح أن تستمر في عام 2012، فإن الاتجاه الرئيسي لهذا العام يتمثل في زيادة الاستقطاب داخل كل قطاع من قطاعات السوق. ونظرًا لأن أداء المشاريع ذات الجودة الفائقة سيتحسن، فمن المتوقع أن يشهد متوسط الأسعار مزيدًا من التراجع في عام 2012 داخل هذه السوق ثنائية الطبقات المتطورة".

وبعيدًا عن عمليات تقييم الاستثمار ومعدلات الإيجار، فإننا مستمرون في رؤية التطور الذي يشهده السوق الأكثر نضجًا في دولة الإمارات العربية المتحدة حيث ستصبح عمليات التقييم وإدارة الممتلكات والأصول أمرًا في بالغ الأهمية للمستأجرين والمطورين والمستثمرين.

تجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات المحلية ستستمر في التأثر بالأحداث الإقليمية والعالمية خلال عام 2012 حيث إن دولة الإمارات العربية المتحدة ليست بمنأى عن التأثير المستمر الذي يحدثه الربيع العربي والمشاكل الاقتصادية التي تواجهها منطقة اليورو. وبكوننا ندخل عام 2012، فإن قطاع العقارات سيتعرض حتمًا لتغييرات جغرافية سياسية محتملة داخل المنطقة، وذلك مع تصاعد السجال الحالي بين إيران والغرب، ذلك السجال الذي سيشكل السبب الرئيسي الباعث وراء عدم الوضوح. كما أن أزمات الديون الأوروبية المتفاقمة وتأثيرها على الاقتصاد العالمي ستشكل التحدي الخارجي الرئيسي الآخر الذي ستشهده سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة في عام 2012.

في إطار نشرها لتقريرها لعام 2012، تعتقد Jones Lang LaSalle أن الأشياء التالية ستشكل الاتجاهات الرئيسية لقطاع العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة على مدى الأشهر الاثني عشر المقبلة:

1. مزيد من الواقعية: سيشهد قطاع العقارات بدولة الإمارات العربية المتحدة عمومًا مزيدًا من الواقعية في 2012. فمع توحيد المشاريع وترشيدها، سيتم التركيز بشدة على متطلبات العملاء وعلى النشاط التجاري على المدى الطويل. ففي 2012، ستخيم الأسعار المعقولة على قطاع الإسكان كما هو الحال مع الأسعار التي تفرضها الفنادق على سوق الضيافة. ومن المتوقع أن تواصل البنوك أيضًا نهجها الانتقائي نحو معايير الإقراض.

2. مزيد من الخيارات: سيكون هناك المزيد من الخيارات للمستأجرين والسكان في 2012. ومن خلال توفر مستويات كبيرة من تدفق الإمدادات في كثير من القطاعات، من المتوقع أن تزيد السوق من المنافسة التي ستؤدي إلى مجموعة أوسع من الخيارات للمستأجرين والسكان هذا العام.

3. مزيد من الاستدامة: على الصعيد العالمي، هناك شواهد متزايدة على أن المباني صديقة البيئة تقدم أداءً ماليًا فائقًا عن غيرها من المباني. وعلى الرغم من زيادة الوعي بأهمية الاستدامة داخل دولة الإمارات العربية المتحدة، لا تزال هناك بعض المشاريع المعتمدة بشهادة LEED. ومن المحتمل أن يتم اتخاذ المزيد من التدابير الصديقة للبيئة، ولكن ليس من المحتمل أن تشكل الاستدامة دورًا تحويليًا حقيقيًا في عام 2012 حيث إن السوق ستظل معنية بالقضايا الأكثر إلحاحًا على المدى القصير.

4. مزيد من الإدارة:. إن نوعية إدارة العقارات ستشكل أحد العوامل التي تحدد الفائزين والخاسرين حيث ستشكل عاملاً حيويًا في جذب المستأجرين. ومن المرجح أن يكون هناك تحول في التركيز بدءًا من إدارة الأصول الفردية وحتى إدارة المناطق العامة داخل المشاريع الرئيسية المخطط لتنفيذها في 2012.

5. مزيد من الجودة: نظرًا لأن الرحلة نحو تحقيق الجودة ستستمر في 2012، سيكون هناك تركيز على المشاريع ذات الجودة الأفضل في جميع القطاعات. وسوف يكون هناك أيضًا فارق كبير بين الفائزين والخاسرين حيث سيختلف الأداء اختلافًا كبيرًا باختلاف المباني المفضلة التي تتفوق على غيرها في السوق ثنائي الطبقات المتطور.

6. مزيد من التعاملات: مع تزايد اهتمام المستثمرين في سوق الإمارات العربية المتحدة، من المتوقع أن يتم إجراء المزيد من التعاملات في عام 2012، وسيكون هذا النمو مدفوعًا من قِبل مستثمري القطاع الخاص والأفراد من أصحاب الثروات الضخمة بدلاً من المؤسسات الاستثمارية. كما أن الغالبية العظمى من مبيعات المباني الكاملة ستكون في القطاع السكني الذي يتسم بأسعار أصول مفضلة تتراوح من 30 درهم إماراتي إلى 70 مليون درهم إماراتي. وسوف تظل هناك بعض المبيعات للمستثمرين من المؤسسات حيث يظل هذا القطاع مقيدًا بنقص الأسهم الاستثمارية والأسعار المطروحة غير الواقعية.

ومن المحتمل أن يكون لهذه الاتجاهات الرئيسية تأثيرات متنوعة على القطاعات المختلفة لسوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة:

القطاع المكتبي: سوف تصبح سوق المكاتب في أبو ظبي ودبي أكثر ملاءمة للمستأجرين في عام 2012 حيث تستمر معدلات الإيجار الفعالة المتوسطة في الانخفاض في كلتا المدينتين. كما أن زيادة الواقعية بين الملاك في أبو ظبي سينجم عنها مزيد من حوافز الاستئجار المقدمة للمستأجرين وذلك مع تراجع معدلات الإيجار المكتبية الفعالة بمعدل أكبر في دبي خلال عام 2012. وسوف يكون هناك أيضًا مجموعة من التحسينات بسبب تحسن معدل الاستفادة من المساحة الذي سيؤدي إلى انخفاض مستويات المساحة المطلوبة وزيادة مستويات مساحة الإيجار من الباطن التي أصبحت متاحة في السوق.

قطاع العقارات: في عام 2012، سوف تتميز سوق العقارات بالإمارات العربية المتحدة بدرجات مختلفة من الأداء. وهذه الظروف ستنجم عنها زيادة في معدلات الإيجار والأسعار في بعض المواقع في حين تظل مستقرة في أماكن أخرى ومنخفضة في بعض الأماكن. وسوف يتم تطبيق هذا الأداء المتباين بين المباني من نفس المشروع وكذلك بين الوحدات المختلفة داخل المباني نفسها. وفي دبي، من المتوقع أن تتفوق الفيلات عمومًا على الشقق هذا العام.

الضيافة: ستستفيد سوق الضيافة في دولة الإمارات العربية المتحدة من استمرار الاستثمار في البنية الأساسية المتعلقة بالسياحة مثل المطارات وتوسيع أساطيل الطائرات في عام 2012. وسوف تشهد سوف الفنادق في دبي أداءً محسنًا في حين ستشهد سوق أبو ظبي، التي تعتبر حاليًا السوق الأكبر بعد سوق دبي، أداءً مستقرًا بعد فترة التراجع التي شهدها في عام 2010 / 2011. وسيستمر وضع الملاذ الآمن لدولة الإمارات العربية المتحدة في أن يشكل عاملاً مفيدًا لهذا القطاع خلال عام 2012.

البيع بالتجزئة: قد تتم إعادة تعديل و/أو إعادة تطوير مراكز البيع بالتجزئة المكافحة حيث تستمر المنافسة المتزايدة في تصنيف المراكز إلى مراكز فائزة وخاسرة في 2012. وسوف تحتاج المراكز الأفقر أداءً إلى إعادة تعديل أوضاعها لتظل قادرة على المنافسة. وقد يحتاج بعض أصحاب المتاجر أيضًا إلى النظر في تحويل مراكز التسوق إلى استخدامات غير متعلقة بالبيع بالتجزئة.

ستكون لهذه الاتجاهات الرئيسية أيضًا مجموعة من الآثار المترتبة على الأسواق الرئيسية بالإمارات العربية المتحدة:

أبو ظبي: هناك الترشيد المستمر بين الوكالات الحكومية المعنية بالعقارات مثل "الدار" و"مبادلة" حيث تعيد الحكومة النظر في جدول أعمالها المتعلق بالعقارات. ويجري خفض الدعم المالي الحكومي مرة أخرى حيث إن هناك زيادة في التركيز على النشاط المالي للمشاريع في جميع المجالات. وهذا يؤدي إلى تأخير أو تقليص المشاريع مثل "جزيرة السعديات" و"منطقة العاصمة".

دبي: في 2012، سيكون لخطة دبي الرئيسية وزيادة الإنفاق على البنية الأساسية تأثير مباشر على سوق العقارات. كما أن استحداث المبادرات الحكومية الصديقة للشركات، مثل دمج هيئات المنطقة الحرة وتعديل قوانين الملكية الأجنبية، وتطويرها سيكون له أيضًا تأثير مباشر على الشعور.

استنتج كريغ بلامب, رئيس قسم الأبحاث بشركة Jones Lang LaSalle في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: "نظرًا لأن سوق العقارات بدولة الإمارات العربية المتحدة لا تزال قيد النمو والتطور، فإننا سنستمر في رؤية تحول في التركيز في الوقت الذي تستوعب فيه الشركات الحكومية وشركات القطاع الخاص الحقائق والخصائص الجديدة للسوق وتقوم بإعادة النظر في إستراتيجيات "الصورة الكبيرة" الخاصة بها. وسوف يلعب النشاط المالي دورًا بالغ الأهمية حيث تصبح سوق العقارات بالإمارات العربية المتحدة أكثر واقعية خلال عام 2012. كما أن انخفاض الأسعار وزيادة خيارات المنتجات عالية الجودة ودورها كملاذٍ إقليمي آمن سيعمل على زيادة جاذبية سوق الإمارات العربية المتحدة إلى كل من المستأجرين والمستثمرين في عام 2012. ويمكننا أن نتوقع "المزيد" من المؤشرات الإيجابية هذا العام حيث إن بعض العوامل الرئيسية المتمثلة في الإسكان والفنادق والإنفاق على البنية الأساسية وإدارة العقارات والاستقرار الانتقائي والنشاط المالي والواقعية الجديدة وصداقة المستأجرين والاستدامة ستتوفر بأسعار معقولة عبر سوق العقارات بدولة الإمارات العربية المتحدة".