المبادرات الحكومية يمكن أن تخلق قوة دافعة للنشاط العقاري في أبوظبي

أصدرت اليوم جونز لانج لاسال، وهى الشركة العالمية الرائدة فى مجال الاستثمار العقارى و الشركات الاستشارية ، آخر إصداراتها "نظرة عامة على السوق العقارى فى أبوظبي – الربع الثانى 2011" والذى يغطى قطاعات المكاتب والمبانى السكنية ومحال البيع بالتجزئة والضيافة فى أبوظبي. 

يوضح التقرير أن المعروض الجديد فى الربع الثانى محدود ولكن هذا الأمر مؤقت نظراً لاستمرار قناة عرض هامة لكل قطاع من القطاعات العقارية فى أبوظبي. إن العرض المتنامى والممزوج بتخفيض الإنفاق الحكومى على التنويع الاقتصادى وتحسين البنية التحتية سيمثل ضغطاً إضافياً هبوطياً على الإيجارات والأسعار. إلا أن الإيجارات المتناقصة والأماكن الشاغرة المتزايدة سيكون له تأثيراً إيجابياً على الطلب حيث ستصبح أبوظبي أكثر منافسة من ناحية التكلفة ومع ظهور عقارات أعلى فى الجودة. 

يبين هذا التقرير أيضاً عدداً من المبادرات الحكومية المرحب بها والتى تستنتج جونز لانج لاسال أنه سيكون لها تأثيراً إيجابياً على الطلب وأنها خطوة للأمام نحو نضوج السوق العقارى. يتضمن هذا الأمر المبادرات مثل الإعلان عن منح تأشيرة إقامة مدتها 3 سنوات لملاك العقارات ونظام جديد لتسجيل عمليات التأجير "التوثيق" وقانون جديد يقيد الازدحام فى العقارات السكنية وتوحيد الحكومة لمشروعات رئيسية متعددة لتقليل تزايد العرض. بالإضافة إلى ذلك تستمر الحكومة فى الاستثمار فى مشروعات البنية التحتية الرئيسية مثل الاتحاد للقطارات. 

يقول ديفيد دودلى، رئيس مكتب أبوظبي، بجونز لانج لاسال بالشرق الأوسط وشمال أفريقيا، "إن التهديد بتزايد العرض وقيود السيولة مستمرة فى السوق العقارى فى أبوظبي. إن ظهور عدداً من المشروعات السكنية والمكتبية والفنادق ومحال البيع بالتجزئة هذا العام سيدفع الأسعار إلى الانخفاض بعد تحقيق ارتفاعات غير مستدامة ولكن هناك أيضاً تداعيات اقتصادية إيجابية. إن انخفاض تكاليف المعيشة وأداء العمل فى العاصمة يحسن من قيمة المعروض ويجذب المقيمين والشركات ومن ثم يسهل من عملية النمو. إننا نعتقد أنه يمكن أن يتلقى الطلب دفعة إضافية من خلال المبادرات الحكومية العديدة التى تم الإعلان عنها مؤخراً إلا أن التأثير الفعلى على النمو سيعتمد على التنفيذ الناجح لهذه التدابير".  

وبالنظر إلى كل قطاع من هذه القطاعات بشكل خاص، يلقى التقرير الضوء على ما يأتى: 

المكاتب: يبين التقرير أن إيجارات المكاتب فى أبوظبي ستستمر فى الانخفاض مع تزايد الأماكن الشاغرة. ينبغى أن يعزز هذا الأمر من الطلب لأن المستاجرين سيتمكنوا من رفع جودة مقارهم أو موقعها مع إدارة التكاليف. ومع وجود مساحة 2.3 مليون متر مربع معروضة فى الوقت الحالى من المكاتب و1.2 مليون متر مربع معروضة مستقبلاً فى 2013 فإن إجمالى المعروض بالزيادة من المساحات المكتبية فى أبوظبي سيمتد ولكن من المهم أن نذكر هنا أن 11% فقط من المعروض فى الوقت الحالى يتمتع بدرجة الجودة العالمية أ. كما تواجه إيجارات المكاتب فى العاصمة ضغطاً فى اتجاه الهبوط من خلال المنافسة من الأسواق البديلة مثل دبى التى تقدم عرضاً وفيراً لمساحات مكتبية ذات جودة وخصومات إيجارية نسبية وبنية تحتية عمرانية أكثر تطويراً.

الوحدات السكنية: فى النصف الثانى من عام 2011 سيتم تسليم حتى 14000 وحدة سكنية – عالية المستوى بشكل أساسى – فى أبوظبي. سيحسن هذا الأمر من الخيارات الخاصة بالمقيمين ذوى الدخول المرتفعة وهو قطاع لم يكن يتمتع بالخدمات اللازمة سابقاً. وفى نفس الوقت ستواجه العقارات ذات المستوى الأقل تزايداً فى الأماكن الشاغرة وتدنى فى الإيجارات نتيجة التشبع. سيحفز متوسط الإيجارات المنخفض والأكثر ملائمة من الناحية المادية الطلب من خلال تشجيع الذاهبين لأعمالهم فى دبى على الانتقال لأماكن جديدة وربما تشجيع نمو الوظائف من خلال خفض تكلفة التوظيف بالنسبة للشركات. وعلى الرغم من تنامى العرض لا تزال هناك فرصاً فى الشرائح السكنية الملائمة من الناحية المادية والتى تتسم بقوة الطلب ومحدودية العرض. 

أماكن البيع بالتجزئة: من المتوقع أن تنخفض إيجارات أمكان البيع بالتجزئة فى أبوظبي مع دخول عرض جديد للسوق خلال 2011 – 2012. خلال العامين القادمين سيكون للانتهاء من مراكز تجارية إقليمية كبيرة أثراً فى إضعاف سيطرة المتسوقين القادمين من العاصمة إلى دبى. بالإضافة إلى ذلك سيظل هناك نقصاً فى أماكن البيع بالتجزئة ذات الجودة بالتجمعات السكنية والأحياء القريبة. سيعتمد الأداء المستقبلى للمراكز التجارية المنفردة على عوامل متعددة مثل جودة مجموعة المستأجرين وتوفير أماكن انتظار السيارات والموقع وجودة الإدارة وتصميم المركز التجارى. 

الضيافة: تم استعادة مستويات الإشغال فى النصف الأول من عام 2011 ولكن مع الوقت فإن الزيادة المتوقعة للعرض – وبصفة خاصة مع حلول موعد افتتاح عدد من المشروعات الرئيسية فى النصف الثانى من عام 2011 – ستفرض ضغطاً فى اتجاه الهبوط على متوسط الأسعار ومستويات الإيرادات لكل غرفة متاحة. وفيما يخص دوافع الطلب فى المستقبل فإن إمكانية  النمو الأكثر تأثيراً ستكون من نصيب القطاع الترفيهى.

تتضمن الأحداث الهامة الأخرى الخاصة بالسوق: 

على الرغم من أن المعروض خلال الربع الثانى محدود فإن قناة العرض المتوقعة بالنسبة لأبوظبي ستنتج وتمتد عبر العرض فى معظم فئات الأصول. ومن ثم استمر متوسط الإيجارات وأسعار البيع فى الانخفاض خلال الربع الثانى من عام 2011 من ارتفاعات غير مستدامة مع عمليات بيع محدودة للغاية فى كافة القطاعات.

تستمر ظروف السوق فى دبى فى الانعكاس سلباً على أبو ظبى ويرجع ذلك إلى ظروف السوق النسبية وقرب الإمارتين من بعضهما البعض. واجهت دبى انخفاض حاد فى الأسعار/ الإيجارات أكثر من أبوظبي ولذلك فهى أكثر منافسة بالنسبة للشاغلين. إلا أن الإيجارات المنخفضة فى العاصمة ستبدأ فى جذب القادمين وزيادة متطلبات الشاغلين المكتبية.

بدأت مشروعات قليلة جديدة فى الربع الثانى والكثير من المشروعات القائمة هى قيد المراجعة فى الوقت الحالى ومن ثم تتأخر وتتراجع. تظل السيولة محدودة ويستمر الكثير من المطورين فى مواجهة مشكلات تتعلق بالتدفق النقدى.

فى الربع الثانى دخل برجين كبيرين سوق المكاتب: البرج الأول وهو برج السواح وبرج جارديان بدانة أبوظبي. وهناك عدداً كبيراً من المعروض الجديد الذى يحل موعد تسليمه فى عام 2011 والذى سيدفع متوسط الإيجارات للانخفاض وبخاصة بالنسبة للأصول ذات الجودة الثانوية.

فى الربع الثانى لم يشهد سوق العقارات السكنية أى إضافات هامة فى المعروض إذ أن المبانى فى جزيرة ريم وشاطئ الراحة فى انتظار الاتمام الرسمى. ظلت متوسطات الإيجارات لشقة مكونة من غرفتى نوم رئيسيتين بدون تغيير بينما تناقصت الوحدات القديمة وذات الجودة المنخفضة بنسبة 10% إلى 15% مقارنة بالربع الأول. تحتفظ الإيجارات فى أبوظبي بميزة عن مثيلاتها فى دبى مما ينتج عنه الاستمرار فى الانتقال للعمل يومياً من وإلى دبى.

فى سوق أماكن البيع بالتجزئة لم يتم تسجيل أى تسليمات رئيسية فى الربع الثانى بسبب تأخير افتتاح عدة مراكز حتى النصف الثانى من عام 2011. إن الإيجارات فى المراكز التجارية الكبيرة فى جزيرة أبو ظبى ظلت مستقرة مدعومة بنسب الإشغال المرتفعة ولكن انخفضت الإيجارات فى المراكز التجارية القائمة والمستقبلية خارج جزيرة أبوظبي مع تحرك السوق لصالح المستأجرين.

على الرغم من عدم دخول معروض جديد لسوق الفنادق فى الربع الثانى من المتوقع تسليم عدد من الفنادق الكبيرة فى النصف الثانى من عام 2011 (يتضمن ذلك الأعمال الأولى التى يتم الانتهاء منها فى جزيرة سعديات) والتى ستفرض ضغطاً إضافياً فى اتجاه الهبوط على متوسط السعر اليومى ومعدلات إشغال الفنادق. انخفضت متوسط أسعار الغرف منذ بداية العام حتى أبريل 2011 بنسبة 20% مقارنة بنفس الفترة فى عام 2010.