اتسمت الكويت بسوق عقاري رائج حتى نهاية العام 2007 عندما ساهم قطاعي العقارات والتشييد بنسبة 6.1 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي الكويتي. وفي ظل زيادة قوة الاقتصاد الكويتي، واصل قطاع العقارات والتشييد تحقيق مستويات أعلي خلال الخمسة أعوام الأخيرة. وعلي أساس معدل النمو السنوي المركب، نما قطاع العقارات والتشييد بمعدل 8.7 في المائة علي مدار الفترة ما بين العام 2002-2007. وقد حافظ القطاع علي قوته من خلال قوة المناخ العام للاقتصاد في الكويت. فقد خاض القطاع فترة ازدهار واضحة حتى نهاية العام 2007 .
وبالرغم من ذلك ، فقد فرض العام 2008 علي القطاع مواجهة الكثير من التحديات خلال العامي 2009 و2010. فخلال شهر فبراير ، تم إصدار القانونين 8 و 9 للعام 2008. وقد حظر هذين القانونين علي الشركات المساهمة أن تتعامل مع المساكن الخاصة ، سواء من خلال التمويل ، أو الاستحواذ ، أو البيع ، أو الرهن العقاري مما أثر سلبا علي المستثمرين والمدينين. وعلي الصعيد الآخر، فقد كان للسياسة النقدية المقيدة والتشريعات الائتمانية المتشددة التي أقرها البنك المركزي الكويتي خلال النصف الأول من العام 2008 أثرها علي إجمالي التسهيلات الائتمانية الموجهة لقطاع العقارات. علاوة علي ذلك ، فقد أدي الاضطراب المالي الحاد، إلي تفاقم هذا الأثر علي معدلات الإقراض وخاصة الموجه لقطاعات الاستثمار والعقارات، التي كانت أكثر القطاعات تأثرا. وهكذا واصلت التسهيلات الائتمانية التي تم منحها للقطاع العقاري لتنمو بمعدل منخفض خلال العام 2008. وبنهاية شهر نوفمبر، استقرت التسهيلات الموجهة للقطاع العقاري عند مستوي قياسي جديد بلغ 5.8 مليار دينار كويتي بمعدل نمو 15.4 في المائة. وهو ما يمكن مقارنته بأعلى معدل نمو سنوي والبالغ 52.1 في المائة والمسجل خلال العام 2007 .
وعلي صعيد الأداء ، كان للتشريعات الحكومية أثرها علي قطاع العقارات وخاصة القانونين رقم 8 و 9 للعام 2008 ، وهو ما أدي إلي انخفاض أسعار السوق الثانوي للقطاع السكني. وهكذا ، انخفض سوق العقارات بشكل ملحوظ حتى نهاية شهر نوفمبر للعام 2008 بالمقارنة بالعام السابق. ووفقا لتقرير صفقات القطاع العقاري الصادر عن وزارة العدل ، إدارة التسجيل والتوثيق العقاري ، فقد انخفضت قيمة صفقات 11 شهر من العام 2008 بنسبة 31.77 في المائة بالمقارنة مع نفس الفترة من العام السابق. وقد بلغ إجمالي قيمة الصفقات العقارية "السكنية" و "الشقق والوحدات التجارية" 1.77 مليار دينار كويتي بالمقارنة بمستواها البالغ 2.6 مليار دينار كويتي المسجل خلال 11 شهر من العام 2007. وكان القطاع السكني قد تأثر بعمق حيث شهدت قيمة صفقات العقارات السكنية انخفاضا كبيرا بنسبة 41.8 في المائة بالغة 827.1 مليون دينار كويتي منخفضة من مستواها البالغ 1.42 مليار دينار كويتي المسجل خلال 11 شهر من العام 2007. ومن ناحية أخري، انخفضت قيمة صفقات قطاع الشقق والوحدات التجارية بنسبة 19.6 في المائة بالغة 946.7 مليون دينار كويتي بالمقارنة بمستواها البالغ 1.18 مليار دينار كويتي المسجل خلال نفس الفترة من العام السابق .
وعلي صعيد عدد الوحدات المباعة ، يمكن بسهولة ملاحظة أن الوحدات السكنية المباعة شهدت انخفاضا سريعا خلال العام 2008. وعقب تحقيق أعلي مستوي من الصفقات بالغة 747 ألف وحدة خلال شهر فبراير من العام 2008 ، حيث أدي إصدار القانونين 8 و 9 إلي تعرض السوق لمخاطر كبيرة. ومن ثم فقد انخفض إجمالي الوحدات السكنية إلي أقل مستوي بالغة 155 ألف وحدة بنهاية شهر سبتمبر للعام 2008. وعلي أساس ينوي انخفض إجمالي عدد الوحدات السكنية المباعة بنسبة 41.6 في المائة من 7.26 مليون وحدة في 11 شهر من العام 2007 إلي 4.24 مليون وحدة خلال 11 شهر من العام 2008 .
ويمكن استخدام متوسط سعر الصفقة لكل وحدة كمؤشر لتحركات سعر العقارات في القطاعات المختلفة. وباستخدام هذا المؤشر اتضح أن الاتجاه التنازلي في كلا من قيمة وعدد الصفقات العقارية خلال العام 2008 قد أدي إلي الانخفاض في متوسط سعر الصفقة أيضا لكل من القطاعات "السكنية" و"الشقق والوحدات التجارية". وكان الانخفاض الأكثر حدة في حالة صفقات الشقق والوحدات التجارية أكثر من الصفقات السكنية. وقد سجلت الشقق والعقارات التجارية انخفاضا بنسبة 23.4 في المائة بالمقارنة مع 1.76 في المائة بالنسبة للعقارات السكنية، ليسجلا متوسط سعر للصفقة بلغ 641,000 و 195,000 علي التوالي بنهاية العام 2008 .
وبنظرة مستقبلية ، سيستمر قطاع العقارات السكنية في لعب الدور الرئيسي في النشاط العقاري. كما سيشهد النمو السكاني للمواطنين الكويتيين معاناة نقص المعروض. وبالرغم من ذلك ، ربما نظل نشهد تباطؤ في القطاع خلال العام 2009 إذا لم يكن هناك تغيرات في تشريعات الرهن العقاري والتمويل .
وعلي صعيد القطاع الاستثمار / الشقق، شهد النصف الأول من العام 2008 تسجيل القطاع ارتفاعات جديدة في كل من أسعار الإيجارات والأراضي. وقد تم تسجيل الكثير من الأسباب ; التوجهات الجيدة ، النشاط الاقتصادي الهائل ، ارتفاع أسعار النفط إلي مستويات قياسية ، وتدفق الوافدين. ونتيجة لاستمرار ارتفاع الإيجارات بمعدل نمو مضاعف بالغا 15 إلي 20 في المائة وفي بعض الحالات 30 في المائة. وبالرغم من ذلك بدأ الاتجاه الصعودي في التباطؤ أو اتخاذ اتجاها عكسيا في ظل انتشار الأزمة المالية. وبنظرة مستقبلية، أدي نشاط التشييد المستمر إلي زيادة المعروض والذي لن يقابله طلب متزايد خلال الفترة المقبلة نتيجة لأوضاع الركود المتوقعة. وقد اقترنت الصورة المظلمة للتباطؤ الاقتصادي وأسعار النفط المنخفضة بالتهديدات بخفض العمالة وخاصة بالنسبة للوافدين وبالتالي انخفاض الطلب علي الشقق الإيجار. علاوة علي ذلك، يتوقع للعقارات الشاغرة أن تنمو حيث تواصل شركات التنمية العقارية بناء مجمعات جديدة بمعدلات كبيرة. وإذا لم يكن هناك المزيد من التحفيز الاقتصادي ، فإن هذا سيؤدي إلي مخاطر زيادة العرض عن الطلب. ونتيجة لذلك يتوقع لسوق الشقق أن يشهد تصحيح للإيجارات بنسبة 15 في المائة خلال الفترة ما بين العام 2009 – 2010 .
وعلي صعيد العقارات التجارية / التجزئة ، أدي الاضطراب المالي وتباطؤ النشاط إلي زيادة معدلات العقارات الشاغرة ، حيث قرر بعض المستأجرين عدم تجديد عقودهم نتيجة للأوضاع الحالية. وفي حالات أخري، بدأ المستأجرين في التفاوض علي عقود جديدة بإيجارات أقل في حدود 20-25 في المائة. وبنظرة مستقبلية ، فإن المعروض الجديد علي وشك أن يدخل إلي السوق ومنها 360 مول. وفي مثل هذا الموقف نتوقع أن تنخفض الإيجارات بنسبة 10 – 15 في المائة خلال الفترة 2009-2010 كنتيجة أساسية للركود .
وعلي صعيد العقارات التجارية / المكتبية فإن التباطؤ الاقتصادي وضغوط الركود، التي سنشاهدها في الفترة المقبلة بالإضافة إلي قضايا السيولة، سوف يلقي بآثاره السلبية علي مساحات المكاتب . ووفقا لمصادر الصناعة ، من الملاحظ أن الشركات سوف تخفض التكاليف من خلال خفض العمالة ومن ثم التوقف عن سداد إيجارات طابقين أو ثلاثة طوابق. وهذا سيؤدي إلي ارتفاع معدلات الوظائف الشاغرة في بعض الأبنية المكتبية. ومن ناحية أخري، فإن العرض الجديد علي وشك الدخول للمساحات المكتبية مما سيؤدي إلي معدلات مرتفعة للوظائف الشاغرة. وهكذا، فإنه في مثل هذا التباطؤ الاقتصادي يقدر لمعدلات العقارات الشاغرة أن تصل إلي 30-40 في المائة. ونتيجة لذلك، فإنه من الممكن أن تنخفض إيجارات وأسعار المساحات المكتبية في حدود 20 في المائة خلال العامي 2009 – 2010 .
© 2009 تقرير مينا(www.menareport.com)
