بيت الاستثمار العالمي "جلوبل"- الكويت – القطاع العقاري في سلطنة عمان – لعب القطاع العقاري في سلطنة عمان دورا مهما في تحولها وساعدها على تحقيق رؤيتها للعام 2020 في تنويع قاعدتها الاقتصادية بأن لا يكون الاعتماد الرئيسي في الدخل على البترول فحسب وإنما سلط الضوء على أنشطة أخرى كالتصنيع والسياحة. هذا وقد نمت مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي خلال الخمس سنوات الماضية (2003 – 2008) بمعدل سنوي مركب نسبته 10.02 في المائة. كما أننا نتوقع أن تزداد هذه النسبة إلى 6.1 في المائة في العام 2009 مقارنة بمستوى العام 2008 والبالغ 5.3 في المائة. كما نعتقد بأن هذا القطاع سيحسن من مساهمة قطاعات أخرى كالسياحة والتصنيع في الناتج المحلي الإجمالي بطريقة غير مباشرة.
قام المرسوم الأميري (رقم 12/2006) والصادر عام 2006، بتوسيع قاعدة الملكية للأجانب، من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، (مواطني دول مجلس التعاون الخليجي صدر لهم حق الملكية في عام 2004). ووفقا لمكتب المحاماة للسيد سعيد الشهرى فان أهم سمات قانون ملكية الأراضي للأجانب تتمثل في:
• يحق لغير العماني، سواء الأشخاص الطبيعيين أو القانونيين، تملك الأراضي أو الوحدات العقارية الجاهزة بالمنتجعات السياحية و التي سيتم تحديدها في التشريعات.
• على المالك أن يقوم بتطوير الأرض للغرض المصرح به خلال أربعة أعوام من تاريخ الملكية.
• بمجرد انتهاء البناء للغرض المصرح به يمكنه عرضها للبيع.
• يحق للمشترى غير العماني ولأفراد أسرته الإقامة في عمان وذلك وفقا لملكيتهم للعقار.
• إذا لم يتمكن صاحب العقار من البناء خلال المدة المحددة يحق للدولة بيع الأرض بالمزاد العام.
• في حالة وفاة صاحب الأرض/العقار، يتم تطبيق قانون الإرث وفقا لقانون بلاده.
• أخذ القانون في الاعتبار في جميع معاملات نقل الملكية التي تمت لغير العمانيين قبل صدور هذا القانون.
وتماشيا مع زيادة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلى الإجمالي، فقد نما الائتمان الموجه لقطاع العقارات بمعدل سنوي مركب نسبته 15.5 في المائة لفترة الأربعة سنوات الممتدة من العام 2003 إلى العام 2007.
وخلال الأشهر التسعة الأولى من العام 2008، زاد الائتمان الممنوح لهذا القطاع بمعدل كبير على أساس شهري بنسبة 101.9 في المائة. من 376.3 مليون ريال عماني (977.4 مليون دولار) في العام 2007 إلى 759.6 مليون ريال عماني (1972.9 مليون دولار) في سبتمبر 2008، وهو ما يدل على زيادة نشاط البناء في العام 2008. هذا وقد ارتفع الائتمان الممنوح للقطاع العقاري بشكل ملحوظ بسبب ازدهار نشاط البناء في الأشهر التسعة الأولى من العام 2008 وذلك على الرغم من ارتفاع معدلات الإقراض. إلا أن الأشهر الثلاثة المتبقية من العام شهدت تلاشي السيولة بسبب الأزمة العالمية ودخول الاقتصاديات الكبرى في مرحلة ركود.
وما يضاعف من الظاهرة حقيقة أن مشروع المدينة الزرقاء الرئيسي قد حصل على تقييم سلبي من مؤسسة "فيتش" في يوليو 2008. وبالرغم من وجود تدخلات حكومية عديدة، إلا أننا نتوقع بأن سيناريو السيولة سيشكل خطرا وقد يؤدي إلى تراجع الإقراض الموجه لقطاع العقارات ما سيؤثر سلبا على القطاع العقاري في السلطنة في العام 2009.
ومن العوامل التي من المتوقع أن تؤدي إلى زيادة الطلب خلال الأعوام المقبلة ما يلي:
• الزيادة في عدد السكان سيؤدي إلى زيادة الطلب.
• التركيز على القطاع الصناعي كجزء من رؤية العام 2020 في سلطنة عمان.
• التنبؤ بالسلطنة كجهة سياحية مميزة.
• التدفق الكبير للعمالة الأجنبية.
• الإنفاق الحكومي المتزايد على البنية التحتية وخاصة القطاع السياحي.
من جهة أخرى قد تؤثر العوامل التالية سلبا على النمو:
• الحد من الائتمان نتيجة الأزمة المالية العالمية الحالية.
• تباطؤ خطط الإنفاق الحكومي مع أسعار البترول المتدنية.
هذا وقد أدى نمو السكان وازدياد تدفق العمالة الأجنبية إلى عمان إلى ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية منذ العام 2005. كما أدى رفع القيود ومنح حقوق الملكية للأجانب، لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي في عام 2004 ولغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي في العام 2006، إلى اجتذاب المشترين والمضاربين في "الاستثمار من أجل التملك" على نفس الدرجة.
من بين 142,916 قطعة أرض وزعت في بداية العام 2008، استخدمت 126,185 قطعة أي ما نسبته 88.3 في المائة في الأغراض السكنية. ومستقبلا، فإننا نتوقع عدم نمو تسليم قطع الأراضي السكنية كثيرا، كما حدث في العامين 2006 و 2007. حيث ارتفع متوسط الأسعار السوقية للأراضي من 14.7 ريال عماني للمتر المربع (38.2 دولار للمتر المربع) في عام 2005 إلى 52 ريال عماني للمتر المربع (135.1 دولار للمتر المربع) في بداية العام 2008. هذا وقد قدرنا نسبة زيادة الأسعار خلال العام 2008 ب 20 في المائة لتبلغ 62.4 ريال للمتر المربع (162.1 دولار للمتر المربع) وكما أنه من المتوقع أن تزداد بنسبة 6.0 في المائة في العام 2009.
هذا وقد تأثر أيضا تراجع الطلب على مواد البناء بحقيقة أن تكاليف بناء الشقق السكنية قد ازدادت بنسبة 31.4 في المائة في العام 2006، وبنسبة أقل بلغت 18.3 في المائة في العام 2007. وعلى الرغم من أن سلطنة عمان تعاني حاليا من ارتفاع في مستوى التضخم، إلا أنه لم يكن هناك اي رقابة تنظيمية على الإيجارات حتى الآن. هذا ونتوقع أن تنخفض التكاليف للعام 2008، وأن تنمو بشكل هامشي خلال العام 2009 وذلك نتيجة لانخفاض الطلب وتراجع نشاط التشييد. هذا ويمكن ملاحظة اتجاه تكاليف البناء من خلال إيجارات الوحدات السكنية أيضا.
هذا ونتوقع بأن يكون هناك زيادة في المعروض بنهاية العام 2009 وبداية العام 2010 مما سيؤدي إلى حلة من الاستقرار في نمو الإيجارات. حيث نتوقع أن تكون الزيادة بنسبة 7.5 في المائة بالنسبة للوحدات السكنية العادية، وبنسبة 10 في المائة للفيلات والوحدات الفخمة مقارنة بمعدلات النمو العالية التي تم تقديرها ونسبتها 20 في المائة و15 في المائة على التوالي في العام 2008. هذا ونتوقع أن تستحوذ محافظتي مسقط (نظرا لمشاريع الموجة والمدينة الزرقاء و ييتي) وباتينة على الجزء الأكبر من هذا النمو.
من بين 142,916 قطعة أرض تم توزيعها في بداية العام 2008 تم استغلال 4,102 قطعة، ما يمثل 2.9 في المائة في الأغراض التجارية. كما تم استغلال حوالي 3.9 في المائة في الأغراض السكنية والتجارية. هذا ويتركز أغلب الطلب والعرض على المكاتب في محافظة مسقط، حيث يوجد حوالي 80,000 متر مربع من المكاتب الجاهزة للإيجار بمتوسط قيمة إيجاريه تبلغ 135 ريال للمتر المربع (351 دولار للمتر المربع). ووفقا لكوليرز انترناشيونال، حقق إيجار المكاتب نموا سنويا نسبته 33 في المائة في الربع الثالث من العام 2008 وذلك بسبب قلة المناطق المناسبة لإقامة المكاتب فيها. وعندما ازدحمت محافظتي مسقط والروي، بدأ النمو في مركز قورم التجاري والخوير، وشمال الغبرة، والعزيبة.
وبالنسبة للمساحة المخصصة لتجارة التجزئة، تعتبر مسقط المحافظة المهيمنة على النشاط العقاري. إذ يبلغ الطلب على المحلات التجارية في المحافظات الأخرى 1,500 متر مربع من إجمالي المساحة المتاحة للتأجير للمحلات التجارية للأفراد. في حين يتراوح الطلب في مسقط على المساحة المخصصة لتجارة التجزئة بين 1,500 متر مربع و 15,000 متر مربع من إجمالي المساحة المتاحة للتأجير. هذا ويشغل أكبر مركز للتسوق في مدينة مسقط "سيتي سنتر" مساحة قدرها 60,000 متر مربع، يؤجر بما يزيد عن المتوسط للعام 2008 بقيمة 169 ريال للمتر المربع (438 دولار للمتر المربع). وإجمالا، تبلغ المساحة المتاحة للتأجير للمحلات التجارية بمسقط حوالي 200,000 متر مربع تقريبا في بداية العام 2008. ونتوقع بأن يكون هناك إضافة بحوالي 80,000 متر مربع في العام 2009. وهذا تقدير متحفظ لأننا لا نتوقع التوسع في تجارة التجزئة هذا العام بسبب الاضطرابات المالية وما نتج عنها من انخفاض الطلب على تأجير مجال تجارة التجزئة.
أصبحت عمان جهة سياحية مميزة خلال العامين الماضيين وذلك بفضل جمال طبيعتها وساحلها الذي يبلغ طوله 3,165 كم على طول الخليج العربي والمحيط الهندي ناهيك عن الطبيعة الجبلية التي أدت إلى نمو قوي في أعداد السياح مؤخرا.
زاد عدد السياح الذين يزورون عمان خلال العامين (2005 و2007) بمعدل نمو سنوي مركب نسبته 7.1 في المائة. وقد زار عمان حوالي 1.5 مليون زائر في عام 2007. ونتوقع أن يزداد هذا الرقم زيادة هامشية ليصل إلى 1.51 مليون بنهاية العام 2008.
هذا ونتوقع أن يشهد العام 2009 تدفق السياح بنحو 1.43 مليون زائر. إذ ان الشعبية المتصاعدة لعمان تخدم قطاع الضيافة والفندقة بالسلطنة. فلدى عمان عشرة فنادق 5 نجوم وثمانية عشر فندق 4 نجوم كما في نهاية العام 2007. وقد بلغت طاقتها الإجمالية 2,100 غرفة (2812 سرير) و 2,027 غرفة (3061 سرير) على التوالي. هذا وتبلغ مجمل الطاقة الفندقية لعدد 185 فندق (بما فيها فئة الفنادق أقل من 4 أو 5 نجوم) 9,149 غرفة (14,455 سرير) في بداية عام 2008. وقد ازداد متوسط معدل الإشغال في 4 و 5 نجوم من 60 إلى 65 في المائة في العام 2005 إلى أعلى من 80 إلى 85 في المائة في العام 2007 وذلك نتيجة لزيادة تدفق السائحين إلى عمان والتي توفر الترفيه في شكل للسياحة البيئية، والتسوق، والمغامرة.
زاد عائد الفنادق من 112.6 مليون ريال عماني (292.5 مليون دولار أمريكي) في العام 2006 إلى 124.1 مليون ريال عماني (322.3 مليون دولار أمريكي) في العام 2007، بزيادة نسبتها 10.2 في المائة. مقابل مليون78.3 ريال عماني (203.3 مليون دولار أمريكي) في العام 2005. هذا وقد زادت نسبه مساهمة إيجار الغرف في ذلك من 48.9 في المائة في العام 2005 إلى 55.1 في المائة في العام 2007. في حي استحوذت عائدات المأكولات والمشروبات على 36.5 في المائة من مجموع الإيرادات في العام 2007 مقابل 38.9 في المائة في العام 2005. هذا وقد تأثر العام 2007 بالإعصار الذي حل على المنطقة (إعصار جونو) في يونيو 2007، ليتراجع عدد السياح عن المستويات التي بلغها في العام 2006. وهذا وقد بلغ متوسط REVPAR لهذا القطاع في العام 2007 37.2 ريال عماني ( 96.5 دولار أمريكي)، بانخفاض نسبته 6.1 في المائة عن العام السابق، مع معدل إشغال نسبته 52 في المائة. ومع ذلك فقد ارتفع معدل REVPAR للإشغال في الفنادق فئة 4 و 5 نجوم في العام 2007 عن المستويات المسجلة في العام 2006، بنسبة 51 في المائة و 55 في المائة بحوالي 81.2 ريال عماني (210 دولار أمريكي) ، و 108.0 ريال عماني (281 دولار أمريكي) على التوالي.
وفي ظل الأزمة المالية الحالية، فإننا نعتقد أن اقتصاديات منطقة الشرق الأوسط ليست منفصلة عن الاقتصاد العالمي، وناتج التباطؤ العالمي سيكون له أثر على اقتصاديات الشرق الأوسط وشمال إفريقيا. وكما هو الحال في باقي دول مجلس التعاون الخليجي، فقد تم الإعلان عن خطط بشأن خفض الناتج المحلي الإجمالي بشكل عام، وتقليص الاستمارات في البنى التحتية، إذ تبدو التوقعات الاقتصادية لعام 2009 قاتمة. وبهذا الصدد فإننا نرى بأن القطاع العقاري أيضا سيتأثر سلبا، وأن العام 2009 سيكون أقل نموا من العامين 2007 و 2008
ومن المقرر أن يبلغ عدد المشاريع المنجزة في القطاع السكني خلال العام 2009 2,014 وذلك نتيجة للمشاريع الكبرى مثل الموج، والمدينة الزرقاء ويتي. ونتيجة لتباطؤ فإننا نتوقع أن يكون هناك زيادة في العرض على المدى المتوسط في أواخر العام 2009 و أوائل العام 2010 ما سيؤدي إلى نمو هامشي خلال العام 2009 وثبات إذا لم يكن أداء سلبي في العام 2010. كما أن قلة المساحة المعروضة للمكاتب من شأنها أن تحد من النمو في العام 2009، حيث أن تباطؤ النمو الاقتصادي سيؤدي إلى تقليل الطلب في العام 2010 وذلك بسبب انخفاض الطلب على مساحات المكاتب. هذا وتتأمل عمان بأن تستطيع زيادة استثماراتها في الأعوام المقبلة في مجال الصناعة باعتبارها جزءا من رؤية العام 2020 لتستحوذ على 15 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي من قطاع الصناعة التحويلية. ومع ذلك، فإن الأوضاع الاقتصادية العالمية الراهنة يمكن أن يكون لها تأثير على الاقتصاد المحلي والصناعة أيضا.
ومع تراجع جميع اقتصاديات الدول المتطورة على مستوى العالم، فإنه يمكننا أن نرى تراجعا في أعداد السياح المتدفقون إلى عمان في العام 2009. وعلى المدى المتوسط، وحتى العام 2011، فإنه يمكننا أيضا أن نلاحظ هذا التراجع حيث أن ما نسبته 44.4 في المائة من عدد السياح الذين يزورون عمان هم من سكان الولايات المتحدة الامريكية والمملكة المتحدة وغيرها من الاقتصاديات المتقدمة الرئيسية. هذا ومن المقدر للمشاريع الرئيسية في مسقط أن تضيف حوالي 5,500 غرفة إلى القائمة التي تخص الفنادق فئة 4 و 5 نجوم خلال العام 2012 مما سيؤدى إلى زيادة العرض. ما يؤدي إلى نظرة سلبية على المدى المتوسط بشأن قطاع الضيافة في المنطقة.
© 2009 تقرير مينا(www.menareport.com)
