أصدرت اليوم شركة «لاندمارك الاستشارية»، إحدى أبرز شركات الاستشارات العقارية في منطقة الشرق الأوسط، تقريرها العقاري الخاص بإمارتي دبي وأبوظبي للربع الثالث من العام 2010، والذي يشير إلى أن تسارع الوتيرة في انخفاض معدلات الإيجار قد بات يساهم كثيراً في تحسين القدرة على تحمل تكاليف المعيشة في كلتا الإمارتين. ويتوقع التقرير الفصلي الأحدث، والذي يتوفر بالكامل على الموقع الإلكتروني الخاص بالشركة www.landmark–advisory.com إلى أن الانخفاض في الإيجارات السكنية والتجارية يساهم في جعل الإمارات العربية المتحدة مكاناً أكثر جاذبية للعيش والعمل.
ووفقاً لجسي داونز، مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية لدى شركة «لاندمارك الاستشارية» فمن المتوقع أن تتضاعف نسبة المعروض من المساحات المكتبية التجارية في دبي وأبوظبي على مدى السنوات 3 – 4 القادمة، وقالت: "إن العقارات التجارية الجديدة الداخلة للسوق ستثري هذه السوق بمعروض جديد من المساحات المكتبية ذات الجودة العالية التي ستساهم بخفض إيجارات العقارات المكتبية، الأمر الذي سيجعل من هاتين المدينتين مراكز أكثر جاذبية للأعمال. ويحتاج السوق الآن إلى مبادرات تحفيزية للاستفادة من التحسن في تكاليف المعيشة ودعم نمو الصناعات التي ستعمل على تنويع الاقتصاديات وملء المساحات التجارية الشاغرة المتوقعة على مدى السنوات 3 – 4 القادمة".
دبي:
من المتوقع أن تصل زيادة المعروض من العقارات السكنية إلى ذروتها في العام 2012 وأن تبلغ المساحات الشاغرة بين 25 – 28 بالمائة. وسيستمر في هذه الأثناء نمو وزيادة المعروض من العقارات التجارية، إذ من المتوقع أن تصل المساحات المكتبية الشاغرة إلى 45.9 مليون قدم مربع بحلول العام 2014. كما يتوقع أن تصل نسبة المساحات الشاغرة إلى 53 بالمائة في العام 2011 وأن تبلغ الذروة بمعدل 58 بالمائة بحلول الأعوام 2013/2014.
وفي دبي، كان هناك انعكاس طفيف في الاختلافات بين الفلل الساحلية والفلل الداخلية، إلا أن العقارات الساحلية قد حافظت على إيرادات هامة. وتابعت داونز قائلة: "لقد خفت حدة التباينات والاختلافات بين الفلل الساحلية والفلل الداخلية خلال الربع الثاني من العام 2010 مع انخفاضات أكبر في أسعار بيع وإيجار الفلل الساحلية مقارنة مع التجمعات الداخلية. وعلى كل الأحوال، لا تزال التجمعات الساحلية تحافظ على إيرادات إيجار بنسبة 61 بالمائة وفقاً لنوع الوحدة".
ووفقاً للاندمارك الاستشارية، تعمل المبيعات المضطربة والمستعجلة على تسريع وتيرة الانخفاض بالأسعار، وقالت داونز: "في الوقت الذي تشهد فيه أسعار البيع انخفاضات أكبر من تلك التي تشهدها الإيجارات، إلا أن هذا التوجه يزيد من العائدات، وهو أمر إيجابي بالنسبة للسوق، إذ أن العائدات المرتفعة هامة من أجل استقطاب المستثمرين القلقين من أساسيات ومخاطر السوق الضعيفة. كما أن عمليات التمويل لا تزال محدودة إلى الآن، الأمر الذي يعنى استمرار المستثمرين بإملاء توجهات السوق".
وأشار التقرير إلى انخفاض حجم المبيعات في الربع الثاني من العام 2010 مقارنة مع الربع الأول من العام 2010؛ كما تسارعت الانخفاضات بأسعار المبيعات بنسبة 5.0 بالمائة بالنسبة للفلل وبنسبة 5.8 بالمائة بالنسبة للشقق في الربع الثاني من العام 2010، وذلك كنتيجة لمحدودية تعاملات الرهون العقارية للوحدات السكنية من فئة الشقق على وجه الخصوص والتي – وفقاً لتعاملات لاندمارك العقارية – كان معظمها تعاملات شبه نقدية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن ضعف الاهتمام من قبل المشترين قد حفز البائعين على خفض توقعات الأسعار خلال أشهر الصيف البطيئة تقليدياً".
وبالنسبة للإيجارات، فقد انخفضت إيجارات الفلل بنسبة 4.4 بالمائة، في حين انخفضت أسعار الشقق بنسبة 5.8 بالمائة خلال الربع الثاني من العام 2010. وعلقت جيسي داونز على هذه التوجهات بالقول: "مع الانخفاضات الكبيرة في أسعار البيع، إلا أن محدودية العائدات التي لوحظت منذ بداية العام 2009 قد انعكست في الربع الثاني من العام 2010. وقد ازدادت العائدات الصافية للفلل بمعدل 5.7 بالمائة، في حين ارتفعت عائدات الشقق من 5.4 بالمائة إلى 7.4 بالمائة استناداً لتعاملات المبيعات والإيجارات الفعلية".
أبوظبي:
يُمكن لمسائل الجودة أن تؤدي إلى إعادة تشكيل وتوزيع السوق العقارية في أبوظبي مع تسليم المشروعات العقارية الجديدة ذات الجودة العالية، وقالت جيسي داونز أنه وفقاً لتقرير لاندمارك الاستشارية: "فإن 20 بالمائة فقط من الوحدات العقارية عالية الجودة الجاري تطويرها حالياً ستلبي معايير الجودة العالية المعلن عنها، وأن أداء أسعار بيع وإيجار العقارات ذات الجودة المتوسطة الجديدة ستستمر بنفس أداء الوحدات ذات الجودة العالية على المدى القصير. إلا أننا نتوقع إن يكون هذا التوجه مؤقت، مع ضعف الطلب وعدم تعافيه إلا مع تسليم الوحدات العقارية الحقيقة ذات الجودة العالية".
وبقي الطلب على المبيعات في المناطق الاستثمارية في أبوظبي ضعيفاً نظراً للتأخيرات المتكررة في مواعيد تسليم المشاريع العقارية وعدم وجود الأطر التنظيمية المناسبة، التي تشكل بدورها مبعث قلق بالنسبة للمشترين، والمستأجرين والمستثمرين المحتملين. ووفقاً لقرير لاندمارك الاستشارية، فإن الطلب على المبيعات الحالية في العاصمة يتأثر جداً بمسألة الأسعار ويتركز بشكل كبير في مشروع "مارينا سكوير".
وقد ازدادت الانخفاضات بأسعار الإيجار بشكل كبير في الربع الثاني من العام 2010 والتي انخفضت بنسبة 11 بالمائة مقارنة مع بالانخفاض الهامشي الذي بلغ 3 بالمائة في الربع الأول من العام 2010. وتابعت جيسي قائلة: "تعود هذه الانخفاضات بشكل كبير إلى المعروض من المشاريع العقارية وتحديداً عقب تسليم عدد من هذه المشاريع الداخلية مثل «الخالدية بالاس» و«برج الأريام»، وبرج «سيلفر آند ويف». وقد فرضت أسعار البيع الثابتة والإيجارات المنخفضة المزيد من القيود على العائدات، التي تبلغ حالياً 5.1 بالمائة، وإننا نتوقع استمرار هذه القيود على العوائد على المدى القصير".
وبالنظر إلى المساحات التجارية، فقط حافظت أسعار البيع على استقرارها، في حين انخفضت الإيجارات المكتبية بنسبة 10 بالمائة منذ شهر مارس 2010. وقد شهدت المكاتب في مركز المدينة ومنطقة مينا السياحي أكبر انخفاضات حيث بلغت 20 بالمائة خصوصاً للمساحات ذات الجودة المتدنية. واختتمت جيسي داونز حديثها بالقول: "يعزى الركود الحاصل في أسعار البيع بشكل افتراضي لندرة التعاملات وأسعار العرض الصعبة. وبالنسبة لسوق الإيجارات، ستستمر إيجارات المكاتب بالانخفاض في أعقاب الزيادة الكبيرة والسريعة في المعروض من المساحات المكتبية؛ إذ سيشهد العام 2010 وحدة زيادة في المعروض قدرها 32 بالمائة".
