قال تقرير بيت الاستثمار العالمي (غلوبل) الخاص باستراتيجية الاستثمار العقاري في ثلاث دول خليجية، الإمارات (دبي أبوظبي)، السعودية، الكويت، وخصوصاً في الأولى، إنه بالتطلع إلى العام 2012، يتوقع أن تصل أسعار بيع الوحدات السكنية في دبي إلى أدنى مستوياتها بحلول النصف الأول من العام 2012، غير أنها مازالت مستبعدة من أي ارتفاع في الأسعار عموماً؛ إذ ستبقى السوق متخمة بفائض في المعروض ولا يتوقع بيت الاستثمار العالمي (غلوبل) أن تشهد طلباً جديداً غير اعتيادي في العام 2012، كما توقع «غلوبل» أن يتكرر الأمر ذاته مع سوق المكاتب؛ إذ من المنتظر أن يدخل المعروض الجديد من المساحات المكتبية البالغ 20 في المئة من السعة الاستيعابية الحالية إلى السوق خلال عامي 2012 و 2013.
وعلى رغم حالات الإلغاء والتأجيل العديدة للمشاريع المقرر تنفيذها في أكبر سوقين عقاريين في الإمارات، فقد تبيَّن أن العام 2011 كان عاماً آخر صعباً بالنسبة إلى قطاع العقار في دبي وأبوظبي كما كان متوقعاً في بداياته؛ إذ انخفض متوسط سعر بيع الوحدات السكنية بمعدلي 12 و 17 في المئة في السوقين على التوالي، في حين اتبعت إيجارات الشقق نمطاً مماثلاً بانخفاضها بمعدلي 9 و12 في المئة. من ناحية ثانية، بدأ معدَّل الانخفاض ربع السنوي يظهر علامات مبكرة تشير إلى استقرار سوق العقار في دبي؛ إذ ارتفعت إيجارات الفلل في دبي بنسبة طفيفة في الربع الثالث من العام 2011، في حين تباطأت وتيرة انخفاض إيجارات الشقق بشكل ملحوظ مقارنة بمستواها في الفترة من العام 2009 إلى العام 2010. واتبعت إيجارات المكاتب النهج ذاته وانخفضت بنسبة 10 في المئة في دبي، وبنسبة 20 في المئة في أبوظبي؛ ما يدل على تباطؤ النشاط التجاري، إضافة إلى استمرار دخول المعروض الجديد من الوحدات السكنية إلى السوقين؛ ما نتج عنه وحدات سكنية شاغرة تقدَّر بنسبة 45 في المئة في دبي، و 20 في المئة في أبوظبي بزيادة تبلغ 40 في المئة في دبي، و10 في المئة في أبوظبي في نهاية العام 2010. وفيما يتعلق بقطاع الضيافة في دبي، استبعد «غلوبل» أن يشهد أي تحسن خلال العام 2012 نتيجة احتمال استمرار ثورات الربيع العربي في العام 2012، لكن توقعات «غلوبل» لقطاعي السياحة الترفيهية وسفريات الأعمال أكثر سلبية عن المعنويات العالمية السلبية. أما بالنسبة إلى أسعار عقارات التجزئة، فيتوقع أن تشهد مزيداً من الاستقرار نظراً إلى عدم توافر أي معروض جديد في المستقبل، كما يتوقع أن يكون ثبات قيمة الإيجارات واعتدال معدَّلات الوحدات الشاغرة بمثابة مؤشرات إيجابية في المستقبل القريب.
وفي أبوظبي، توقع «غلوبل» أن يشهد العام 2012 انخفاضاً آخر بنسبة 15 في المئة في أسعار بيع الوحدات السكنية، وانخفاضاً بنسبة 10 في المئة في قيمة الإيجارات نظراً إلى استمرار دخول المعروض الجديد إلى السوق، كما توقع أن تشهد سوق المكاتب مزيداً من التراجع؛ إذ يجري حالياً الإعداد لطرح معروض جديد من المساحات المكتبية؛ ما سيدفع أسعار كل من المكاتب وقيمتها الإيجارية إلى الانخفاض. علاوة على ذلك، فإن رؤية «غلوبل» المستقبلية لقطاع الضيافة في أبوظبي خلال العام 2012 سلبية نظراً إلى دخول معروض جديد من الوحدات السكنية في السوق يصاحبه انخفاض في الطلب على قطاع السياحة الذي كان أداؤه بالفعل ضعيفاً في العام 2011. من جهة أخرى، تمكَّن قطاع عقارات التجزئة من المحافظة على أدائه الثابت من ناحية أسعار الإيجارات نتيجة عدم توافر معروض جديد ذي نوعية جيدة، ولكن يتوقع أن يشهد مزيداً من ضغوط الانخفاض مع المضيِّ قدماً؛ إذ من المقرر أن يتم تسليم عدد من الوحدات السكنية في عامي 2012 و 2013.
قطاع العقار السعودي
استطاعت سوق الوحدات السكنية في الرياض استيعاب المعروض الجديد البالغ نحو 25 ألف وحدة والذي تم تسليمه على مدى العام 2011، كما حافظت أسعار بيع الوحدات في سوق العقارات السكنية على اتجاهها الصعودي مدعومة بزيادة أسعار المدخلات السلعية مثل الصلب والأسمنت إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي. وارتفع متوسط إيجار الفلل والشقق بمعدَّلات سنوية بلغت 9 و 10 في المئة. وسجَّل أيضاً متوسط إيجار الفلل والشقق في جدَّة زيادة سنوية بمعدَّلي 12 و 15 في المئة؛ إذ ظلت السوق تعاني حالاً من نقص المعروض من الوحدات السكنية. من جهة أخرى، ارتفع معدَّل المساحات الشاعرة في سوق المساحات المكتبية في العام 2011 إلى نحو 15 في المئة في الرياض مقابل 10 في المئة في نهاية العام 2010 نظراً إلى عدم تمكن السوق من استيعاب المعروض الجديد من المساحات المكتبية البالغ 290 ألف متر مربع، بشكل كامل. وارتفع متوسط أسعار الإيجار خلال العام 2011 على رغم تزايد معدَّلات المساحات الشاغرة نظراً إلى أن مالكي العقارات قد أصبحوا أكثر رغبة في تحسين نوعية المباني لتنتقل المساحات الشاغرة إلى المواقع الأدنى درجة. وفي جدة، تراوحت أيضاً معدَّلات المساحات الشاغرة حالياً ما بين 10 و 15 في المئة، ولكن يتوقع أن تزداد نظراً إلى دخول معروض جديد من المساحات إلى السوق يبلغ 180 ألف متر مربع في عامي 2012 و 2013 في حين ارتفعت معدَّلات المساحات الشاغرة في منطقة الأعمال المركزية بالفعل إلى 20 في المئة.
استمرار الاتجاه الصعودي لعام 2012
لا يتوقع «غلوبل» أي تغيُّر ملحوظ في اتجاه أسعار العقارات في العام 2012 في جدة والرياض نظراً إلى أن العوامل الرئيسة المحرِّكة للسوق مازالت قائمة. كما نرى أن كلاً من معوقات توفير الوحدات السكنية بأسعار معقولة، ونقص المعروض من الوحدات السكنية الجاهزة، وزيادة نشاط المضاربة في سوق الأراضي، سيستمر في دفع أسعار العقارات والايجارات إلى مستويات أعلى في كلا السوقين وأن المطورين الممولين لتطوير العقارات سيبقون المشكلة الأساسية في السوق السعودية، وخاصة في ظل شبه غياب لخطط بناء عقارات جديدة في سوق هي في أمسِّ الحاجة إلى التمويل لتسريع وتيرة البناء والتشييد. وعلى رغم تزايد النشاطين الاقتصادي والتجاري، فإن «غلوبل» يبقي على رأيه السلبي بشأن سوق المساحات المكتبية نتيجة دخول مساحات كبيرة من المعروض الجديد إلى السوق خلال العامين المقبلين. وفي قطاع عقارات التجزئة، يتوقع أن يكون مركز القصر التجاري الذي أنشأته دار الأركان الإضافة الوحيدة الجديدة إلى القطاع في العام 2012. كما يتوقع أن يبقى استيعاب السوق للمعروض الجديد من المساحات كبيراً نظراً إلى نقص المعروض من العقارات ذات النوعية العالية، وللأهمية الجوهرية التي تمثلها مراكز التجزئة التجارية في السعودية باعتبارها وجهة ترفيهية.
ارتفاع أسعار الأراضي في الكويت
حافظ متوسط أسعار الأراضي في الكويت على ارتفاعه طويل الأجل في العام 2011، بعد تباطئه في الفترة ما بين الربع الأول من العام 2008 والربع الثاني من العام 2010، مرتفعاً بنسبة 20 في المئة. وانحصرت معظم صفقات شراء الأراضي في شريحة المساكن الخاصة؛ ما يعني أن التضخم في أسعار الأراضي قد انتقل إلى أسعار المساكن؛ إذ شهدت أسعار الصفقات العقارية في بعض مناطق الكويت زيادة تراوحت ما بين 25 و 30 في المئة، بالمقارنة مع أسعار الصفقات المبرمة في العام 2010. ومن ناحية أخرى، تعاني سوق المساحات المكتبية فائضاً كبيراً في المعروض، إضافة إلى وصول معدَّلات المساحات الشاغرة إلى مستوى مثير للقلق في منطقة الأعمال المركزية؛ إذ ارتفعت بنسبة 30 في المئة خلال العام 2011 بمعدلات إنجاز متدنية للغاية بالنسبة إلى التسليمات العقارية الجديدة. من جهة أخرى، حافظ قطاع عقارات التجزئة على وضعه القوي، ووتيرة نموه السريعة خلال العام 2011 بفضل مراكز التسوق التي تتبوأ مركزاً جيداً والتي بدأ تشغيلها بالفعل في حين مازال الوافدون الجدد إلى السوق يسعون إلى اجتذاب المتسوقين، وهو ما نراه علامة مبكّرة على تشبُّع السوق. العوامل المحركة للسوق ستظل قائمة بناء على تحليل «غلوبل» للقوى المحركة للنمو الحالي لسوق العقارات الكويتية، يتوقع أن تميل الاتجاهات الأساسية للنمو إلى النهج ذاته المتبع في العام 2011.
وفيما يتعلق بسوق العقارات السكنية، يتوقع أن تستمر الكمية والقيمة المتداولتين في شريحة المساكن الخاصة في الارتفاع مادام الطلب الأساسي عليها مازال قائماً، ومادام يمكنها تحقيق أرباح رأسمالية مغرية. ويتوقع أن يتحقق الاتجاه ذاته في قطاع المساكن الاستثمارية؛ إذ مازالت العوائد في حدود مغرية تتراوح مابين 7 و 8 في المئة على عكس الأداء المتباطئ لسوق الأسهم، والعوائد المتدنية على ودائع البنوك. وبالنسبة إلى سوق المساحات المكتبية، يتوقع أن يرتفع معدَّل المساحات الشاغرة نظراً إلى دخول معروض جديد إلى السوق خلال العام 2012، وأن تتم التسليمات العقارية الكبرى في النصف الأول من العام. وفيما عدا ذلك، يتوقع أن يكون تسليم المرحلة الثالثة من مشروع الأفنيوز مول المملوك إلى شركة مباني، الإضافة الكبرى لسوق عقارات التجزئة خلال العام الجاري. ومن المتوقع أن يبقى أداء قطاع الضيافة متباطئاً نتيجة بطء نمو النشاط التجاري، وغياب التدفق السياحي.
